Due diligence e ingeniería industrial

El diagnóstico exacto. La solución perfecta.

Desplázate
02 — SERVICIOS
Mapa de servicios

Cinco líneas de servicio, un mismo equipo.

Cubrimos el ciclo completo del inmueble: desde la decisión de compra hasta la construcción y la operación diaria. Pasa el cursor o toca cada panel para conocer el servicio.

El mismo equipo que detecta el problema en el diagnóstico puede resolverlo en campo: menos intermediarios, un solo responsable del hallazgo a la solución.

03 — CLIENTES
Para quiénes trabajamos

Equipos que necesitan certeza técnica antes de decidir.

Respaldados por la experiencia de nuestro equipo en más de 12 millones de m² evaluados, entre evaluaciones ambientales Fase I e ingeniería de condición de propiedades (PCA).

FIBRAs y vehículos de inversión inmobiliaria

Fondos de inversión institucionales

Bancos y financieras

Desarrolladores industriales

Operadores industriales y logísticos

Propietarios de inmuebles comerciales y hoteleros

04 — TRAYECTORIA
Clientes que ya confiaron en nosotros

Empresas con las que ya hemos trabajado.

FIBRAs, fondos de inversión, desarrolladores y parques industriales que han puesto sus inmuebles en manos de nuestro equipo.

  • Fibra Prologis
  • AXA Real Estate
  • Fibra Mty
  • Kimco Realty
  • Centinela Property
  • Finsa
  • Fibra Macquarie México
  • Corporate Properties of the Americas (CPA)
  • LaSalle Investment Management
  • FRISA Parques Industriales
  • Advance Real Estate
  • Fibra Soma
  • GE Capital
  • Prosperity Real Estate
  • Intermex Industrial Parks
  • American Industries
  • Deltack Rentabilidad Inmobiliaria
  • Ares Management
  • Grupo DMI
  • Meor
  • Desarrollos Delta
  • ALTEA Desarrollos
  • GBM Real Estate
  • Planigrupo y Grupo México Infraestructura
  • Thor Urbana

Las marcas mostradas son propiedad de sus respectivos titulares.

05 — PCA
Evaluación de condición de la propiedad

Norma ASTM E2018. Sistema por sistema.

Sistemas
8revisados uno por uno
Reservas
10años de horizonte
Norma
ASTM E2018Lámina PCA-01 · S/E
Plano isométrico de una nave industrial con sus ocho sistemas: cubierta, estructura, muros, andenes, instalaciones, oficinas, pavimentos y domos ABCDEFG123
  1. 01Cubierta y drenaje pluvialEstado de láminas, sellos, traslapes y bajantes: la primera causa de reparaciones costosas en naves industriales.
  2. 02EstructuraColumnas, trabes y conexiones: integridad estructural y señales de corrosión o fatiga.
  3. 03Muros y fachadasPaneles, juntas y remates: filtraciones, desprendimientos y vida útil restante.
  4. 04Andenes y accesosCortinas, niveladoras y topes: funcionalidad operativa para la logística del inmueble.
  5. 05InstalacionesEléctricas e hidrosanitarias: capacidad, estado del cableado, tableros, bombas y redes de agua y drenaje.
  6. 06Oficinas y áreas comunesAcabados, climatización y condiciones generales de las áreas administrativas.
  7. 07Pavimentos y patio de maniobrasConcreto y asfalto: grietas, hundimientos y capacidad de carga para el flujo de tráileres.
  8. 08Iluminación natural y domosDomos, traslúcidos e iluminación: condición física y eficiencia energética.
Lo que recibes

El reporte PCA, en cuatro entregables.

Inspección física del inmueble para saber en qué estado está, qué reparar de inmediato y cuánto reservar a diez años.

Fig. 05.1Reserva anual y acumuladaIlustrativo
25%20%15%10%5%0 100%50%0 Anual Acum. 47312621951815 Cubierta Instalaciones A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10 Año de operación
Reserva del año (% del total)Acumulado

Tabla de reservas de capital a diez años

Cuánto apartar cada año para reponer los sistemas que llegan al final de su vida útil.

Fig. 05.2Horizonte de costos
InmediatoAño 0Riesgos de seguridad y deterioro crítico
Corto plazo1–2 añosReparaciones que se programan

Costos de reparación inmediatos y a corto plazo

Lo urgente, separado de lo que puede programarse.

Fig. 05.3Hoja de contactos

Visita con registro fotográfico de cada sistema

Cada hallazgo, documentado con evidencia visual.

Fig. 05.4Documentado contra construidoEjemplo
ElementoDocumentadoEn sitioResultado
Planos arquitectónicosCoincide
Licencia de construcciónVigente
Ampliación de oficinas—Sin permiso

Revisión de planos, permisos y documentación

Lo construido, contrastado con lo que está documentado.

Se solicita para
  • Comprar
  • Vender
  • Financiar
  • Cerrar un arrendamiento
06 — AMBIENTAL
Evaluaciones ambientales de sitio

Solo se avanza a la siguiente fase si la anterior encuentra algo.

Tres fases independientes, bajo ASTM E1527-21 y lineamientos de SEMARNAT y la LGPGIR.

Fig. 06.1Corte del predio por faseIlustrativo · sin escala
Fase I: predio industrial con bodega, tanque de almacenamiento, tambores con derrame y transformador marcados como áreas de interés; el subsuelo aún no se ha muestreado. Fase II: perforación y pozos de monitoreo que atraviesan los estratos; una pluma de contaminación baja desde el tanque y se extiende sobre el nivel freático. Fase III: excavación del suelo afectado, acopio cubierto, retiro en camión y pozos de extracción conectados a una planta de tratamiento; la pluma residual es menor.
Transformador Tambores y derrame Tanque de almacenamiento Uso histórico del predio Visita al sitio Fuente: fuga del tanque SM-1 · excede SM-2 · cumple Perforación SM-3 Pluma de contaminación Acopio cubierto Excavación del suelo afectado Planta de tratamiento Retiro a disposición Pozos de extracción Pluma residual Relleno Suelo natural Arcilla Arena y grava Roca Nivel freático Subsuelo aún sin muestrear
Investigación documental y visita

Fase I

Usos históricos del terreno, registros oficiales, entrevistas y visita al sitio para ubicar las áreas de interés. Norma ASTM E1527-21.

  1. Usos históricos del terreno
  2. Registros oficiales
  3. Entrevistas
  4. Visita al sitio

¿Hay indicios de riesgo? Solo entonces se pasa a la Fase II.

Fig. 06.3Diagrama de decisión entre fases
F-IFase IInvestigación
¿Indicios de riesgo?No · concluye el estudio
Sí
F-IIFase IIMuestreo
¿Contaminación confirmada?No · concluye el estudio
Sí
F-IIIFase IIIRemediación

Cada fase solo se activa si la anterior identifica un riesgo o una afectación confirmada.

06.4Casos típicos

Cuándo conviene hacerlo

  • Antes de comprar un terreno o una nave industrial usada
  • Cuando el banco o el fondo lo solicita para cerrar la operación
  • Al terminar un arrendamiento, para deslindar responsabilidades
  • Si el sitio tuvo talleres, tanques, químicos o rellenos

Marco normativo

ASTM E1527-21
Evaluación ambiental Fase I
SEMARNAT
Autoridad ambiental federal
LGPGIR
Residuos y sitios contaminados
Laboratorios acreditados
Análisis de muestras de la Fase II

Gestoría ambiental

Manifiestos de impacto ambiental (MIA), estudios de impacto y trámites de permisos. Conviene iniciarlos junto con el proyecto: suelen estar en la ruta crítica del desarrollo.

M1M2M3M4M5M6 Proyecto Permisos Obra Inicio en paralelo Ruta crítica
07 — SUPERVISIÓN
Supervisión de obra

Los ojos del dueño en la obra, la ejecute quien la ejecute.

Representación del dueño o del financiador durante la construcción, con reportes periódicos y estandarizados.

Fig. 07.1Quién informa a quién
EECON al centro: envía reportes periódicos al dueño o financiador, da seguimiento a acuerdos y estimaciones con los contratistas y lleva la inspección y bitácora de la obra Contrato de obra Reportesperiódicos Acuerdos yestimaciones Inspeccióny bitácora Dueño o financiador Decide y libera pagos Recibe: IPR · PAR · PSR · PCR Contratistas Ejecutan la obra Presentan estimaciones La obra Sitio y frentes de obra Avance físico verificado EECON Supervisión
R-01

Representante del dueño en sitio

Presencia técnica permanente, bitácora de obra y seguimiento de acuerdos con los contratistas.

R-02

Gerencia de proyecto

Coordinación de contratistas, control del programa de obra y control de costos.

R-03

Revisión para financiadores

Validación de avance físico y de estimaciones antes de cada ministración de recursos.

Reportes a lo largo de la obra

Del arranque al cierre, sin puntos ciegos.

01/04Arranque
IPR

Revisión inicial de proyecto

Punto de partida: revisamos el proyecto antes de que arranque la obra, para empezar con la información completa.

  • Planos y especificaciones
  • Programa y presupuesto
  • Permisos y licencias
EECON Revisión inicial de proyecto IPR-01 Proyecto: nave industrial · Etapa: arranque Rev. 0 DocumentoEstado Planos arquitectónicosCompleto Planos estructuralesCompleto EspecificacionesCompleto Programa de obra!Ajustar PresupuestoCompleto Permisos y licencias!En trámite 4 completos · 2 con observaciones Revisado EECONIPR-01 Ejemplo ilustrativo Hoja 1 de 1
02/04Cada periodo de pago
PAR

Avance de obra y estimaciones

Antes de cada pago se valida el avance físico contra lo estimado, para no liberar recursos por trabajo no ejecutado.

  • Avance físico verificado en sitio
  • Estimación del contratista
  • Monto a pagar, ajustado
EECON Avance de obra y estimaciones PAR-04 Corte: periodo 4 · Avance acumulado Rev. 0 100%75%50%25%0 P1P2P3P4P5P6 Hoy Estimación P4 Presentada 21% Validada 15% → Se paga solo lo ejecutado ProgramadoReal validado Ejemplo ilustrativo Periodo de pago
03/04Durante la obra
PSR

Estatus de construcción

Una fotografía clara del estado de la obra: programa, costos y pendientes, en un formato estandarizado.

  • Programa por frente de trabajo
  • Costos contra presupuesto
  • Pendientes y riesgos
EECON Estatus de construcción PSR-07 Avance físico64% Avance financiero58% Pendientes12abiertos M1M2M3M4M5M6M7M8 Cimentación Estructura Cubierta Instalaciones Acabados Hoy En tiempoCon atrasoPor iniciar Ejemplo ilustrativo
04/04Entrega
PCR

Cierre de proyecto

Al terminar: verificación de lo entregado y documentación de cierre para el dueño o el financiador.

  • Verificación de lo entregado
  • Documentación de cierre
  • Entrega al dueño o financiador
EECON Cierre de proyecto PCR-01 Proyecto: nave industrial · Etapa: entrega Rev. 0 Planos finales (as-built) Manuales y garantías Pruebas y puesta en marcha Lista de pendientes cerrada Acta de entrega-recepción Supervisión EECON Entrega verificada · Cierre de proyecto · Ejemplo ilustrativo
Reportes complementarios
BRRevisión de presupuestoSRRRevisión del sitio

Lo que evita tener los ojos del dueño en sitio

Riesgo 01

Evita pagar estimaciones por trabajo no terminado.

Riesgo 02

Evita cambios de alcance sin respaldo documental.

Riesgo 03

Evita detalles constructivos que luego se vuelven mantenimiento.

08 — MANTENIMIENTO
Mantenimiento, construcción y ampliaciones

Un solo responsable, del diagnóstico a la obra terminada.

A través de nuestra red de contratistas cubrimos el ciclo completo del edificio: desde sellar una filtración hasta levantar una nave nueva.

Cubierta industrial en vista explotada: estructura, aislamiento, lámina, traslúcidos, membrana, sellos y canalón L-01EstructuraL-02AislamientoL-03LáminaL-05Domos traslúcidosL-06Membrana TPOL-07Sellos y traslapesL-04Canalón y bajante
Fig. 08.1Cubierta en vista explotada
Cubiertas

La cubierta, capa por capa.

Es la primera causa de reparaciones costosas en una nave industrial. Atendemos cada componente:

Mantenimiento general

Todo lo que mantiene operando el inmueble.

  • M-01

    Pisos industriales

  • M-02

    Andenes y cortinas

  • M-03

    Pavimentos y patios de maniobra

  • M-04

    Fachadas y muros

  • M-05

    Estructura metálica

  • M-06

    Instalaciones eléctricas y trámites ante CFE

  • M-07

    Hidrosanitaria y pluvial

  • M-08

    Pintura y señalización

Construcción desde cero

De terreno natural a nave en operación.

  1. Topografía y preliminares
  2. Terracerías y plataformas
  3. Cimentaciones
  4. Pisos industriales
  5. Estructura y cubierta
  6. Envolvente y andenes
  7. Instalaciones
  8. Equipos y entrega
Fig. 08.2Secuencia constructiva de una naveIsométrico
Nave industrial que se construye en ocho etapas: topografía, terracerías, cimentaciones, pisos, estructura y cubierta, envolvente y andenes, instalaciones, equipos y entrega
09 — PROCESO
Cómo trabajamos

Cinco pasos, del primer contacto al seguimiento.

El mismo método para cada encargo: alcance claro desde el inicio, trabajo de campo documentado y un reporte que sirve para decidir.

  1. P-01

    Alcance y propuesta

    Definimos objetivo, cobertura y entregables antes de empezar.

    EntregablePropuesta técnica y económica
  2. P-02

    Revisión documental

    Planos, permisos, pólizas y antecedentes del inmueble o del proyecto.

    EntregableRelación de documentos revisados
  3. P-03

    Visita al sitio

    Inspección física con registro fotográfico y toma de datos en campo.

    EntregableRegistro fotográfico y datos de campo
  4. P-04

    Reporte

    Hallazgos, costos y recomendaciones en un documento claro y accionable.

    EntregableReporte con hallazgos, costos y recomendaciones
  5. P-05

    Seguimiento

    Acompañamiento en la resolución de los hallazgos, si el cliente lo requiere.

    EntregableSeguimiento de hallazgos
10 — EQUIPO
Equipo

Seis socios, más de 100 años de experiencia combinada.

+0M m²
Evaluados por nuestro equipo, entre Fase I y PCA
Experiencia acumulada de los socios
+0M m²
En estudios de condición de propiedades (PCA)
+0
Naves industriales evaluadas por nuestro equipo
+0
Años de experiencia combinada de nuestros socios
Juan P. Isasi

Juan P. Isasi

Ingeniero civil

28 años de experiencia en consultoría ambiental: estudios Fase I, Fase II y auditorías de cumplimiento ambiental en México y Latinoamérica.

Edgar Olivas

Edgar Olivas

Arquitecto

5 años de experiencia en due diligence, incluyendo PCA, manejo de riesgo en la construcción y monitoreo de avance de obra.

José Luis Olivas

José Luis Olivas

Arquitecto

25 años de experiencia en transacciones de due diligence, evaluaciones de condición de propiedades y representación de dueño en sitio.

Narciso Higuera

Narciso Higuera

Ingeniero mecánico

33 años de experiencia en consultoría ambiental: estudios Fase I, Fase II y auditorías de cumplimiento ambiental en México y Latinoamérica.

Ignacio Ocampo

Ignacio Ocampo

Ingeniero civil

30 años de experiencia en construcción: supervisión de obra, elaboración de PCA y mitigación de riesgos en México.

Gloria Valencia

Gloria Valencia

Ingeniera ambiental

15 años de experiencia en consultoría ambiental: estudios Fase I, Fase II y auditorías de cumplimiento ambiental en México y Latinoamérica.

Presencia
  • Monterrey
  • Ciudad de México
  • Cd. Juárez, Chihuahua
  • El Paso, Texas
11 — CONTACTO
Contacto

Cuéntanos qué inmueble o proyecto necesitas revisar.

Respondemos con una propuesta de alcance y honorarios. Sin compromiso.

info@eecon-diligence.com
Cobertura en todo México, con presencia en Monterrey, Ciudad de México, Cd. Juárez y El Paso, Texas.